管理会社とオーナーの利の不一致するところ

管理会社とオーナーの利の不一致するところ

管理会社とオーナーの利益が相反する時は多々ある。賃貸仲介専門店でサブに管理やっている場合などは前回にも述べたとおりだ。

今回は管理専門系の管理会社の場合で利益が相反する場合について記述していく。

オーナーと管理会社の視点の違い

オーナーの視点とはやはり利益が一番なのである。つまりは入居率の向上というところが1番の最優先事項となる。

もちろん管理会社も入居率が上がればそれに比例して管理料をもらえるわけだから利益は一致している訳だ。

管理会社も一番にあるのは利益なのであって、お互いの利益が一致している限りWINWINなのは間違いない。

ではどんな時にオーナーの利益と管理会社の利益と不一致が起こるのだろうか。

よくあるケースとしては退去についてだ。

退去通知が来たときに退去理由を聞いたり、その理由が改善できることだった場合改善するので引き続き入居してもらえないか? 入居継続を促す管理会社はほぼいない。

例えば風呂の設備がバランス釜(古い給湯方式の風呂)なのが嫌だから引っ越す。それ以外は気に入っている。

という場合であれば、風呂場をリフォームするのであと1年は住まないですか?と打診すれば、1年以上の継続入居を得られるかもしれない。

退去して室内リフォーム広告費、空室期間の家賃損失なんかを考えるとお風呂がバージョンアップしてかつ入居が継続する方が良いに決まっている。

この入居者が1年後に退去したとしてもお風呂をバージョンアップしているので入居付けしやすくなるだろうし。

この点は管理会社も理解していると思う。ではなぜ入居継続を打診したりしないのか? 単純にそんなところに考えもいっていなかったり、面倒だからということもあるだろうが、主な理由はやはり 入退去が発生したタイミングは利益が発生するからである。

退去を引き留めて入居継続なんかになっても管理会社は利益は管理料だけなんである。それが退去となれば、改装費用や広告料などいろいろな事務手数料が得られるようになっているのだ。

管理の手間のかかる入居者は入れたくない

管理会社は管理の手間のかかる入居者はいれたくないと思っています。

オーナーとしても近隣に迷惑をかけるような入居者はほかの方の退去を招くのでできるだけ避けたいところでもあります。ただ、そのような場合でなければ入居率が上がるのであれば積極的に入居してほしいというのがオーナーの気持ちなのである。

この前ある管理会社で入れ墨の入った方は入居NGとしていたことが判明した。理由は入れ墨があると他の方が怖がるからと言っていた。

入れ墨が入っていても誠実な方はたくさんいるし、なんの根拠もないのにそんな理由で勝手に入居を断るなど言語道断である。

ただ、こういった勝手な入居者選別は管理会社都合でオーナーに報告を入れず勝手に行われている場合が多い。

正直それを見つけるのは難しい。勝手な入居者選別はしないことを管理契約をする際に入れておくといいだろう。それでもするところはするだろうけど、

オーナーに相談を入れるのは必須だと私は思う。

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