管理料の真実

賃貸経営において、管理会社はは強い味方だ。

管理会社に管理を依頼する場合管理料というものが発生する。管理料は管理会社によって異なる。たいたい集金家賃の3%~5%という金額が多い。

実際管理料だけで管理会社は利益を上げることができるのだろうか。
一人当たりの担当管理戸数の量にもよるが月々の管理料だけでは、人件費やその他の経費をまかなうには心もとない。

特に都心部では管理獲得するために管理料の値下げ合戦が行われており、管理料は1%~3%というのはざらにある。

例えば一人あたりの受け持ち管理戸数が500戸だとして1戸5万円だとすると月々の集金家賃は2500万円にのぼる。管理料が3%だと75万円の管理料となる。この金額では人件費やその他の経費を支払うとほとんど利益が残らないのである。

まして1%や2%では、500戸管理というハードな仕事をしても利益は25万円や50万円、こんなのが割に合うわけがないとわかる。

管理会社はどこで利益を上げるのか

それでは管理会社はどこで利益を上げるのだろうか。

それは各業務ごとに発生する手数料である。
たとえば、火災保険の加入や保証会社の加入なんかも提携すれば利益が発生する。あとは広告料の一部を管理会社の取り分としている場合もある。(全額客付けに出してくれるところもある)

特に大きい利益はリフォーム費用である。

リフォームは金額がわかりづらく管理会社が利益を乗せやすいポイントでもある。できるだけ安いリフォーム業者を探し、自社の利益を上乗せして相場程度でリフォームする。そんな管理会社が多いんじゃないかと思う。

特に管理料が激安系の管理会社は管理料での利益がでないため、必然的にリフォームで利益を上げるしかなくなるのだ。

管理業務というのはある意味こういった利益の出る業務のマーケットの確保という意味合いが強いのだ。

ただ、中には管理料だけで、リフォームに1円も利益を載せないというところもある。

オーナーとしては1円でも安く管理してほしいというのが本音だと思う。
しかし、少しでも安い管理料と思って安い管理会社に頼むと、意外なところで費用が掛かっている可能性も高い。

そういった激安系の管理会社に依頼するのであれば、リフォームは自分で発注するなど、工夫が必要となるだろう。

ただリフォームを自分で発注となると戸数が増えると大きな負担となって結局自分の時間を割いてしまい管理会社を付けている意味合いも大きく減ってしまう。

管理を依頼する時にリフォームなどの上乗せ利益について確認する。

管理を依頼する際にどの程度の自社利益を載せるのか確認しておきましょう。
1円も載せないというのであればOKですし、載せる場合でも少額でトータル的に安く済むようにマネージングしてくれるようならそれもOKだと思います。

リフォームの利益を見える化してくれればオーナーとしては安心ですし信頼できますが、なかなかそういった会社は少ないようです。

関連記事一覧