人口減少、世帯数増加。

不動産業界の「今」と「昔」を数字で比較する。以下画像と文章は楽待ちコラムより引用です。

https://www.rakumachi.jp/news/column/236047

不動産投資にまつわるあらゆる歴史を、さまざまな切り口から紐解いている本連載。今回は、不動産投資も含めた「不動産業界」について、いろいろな「数字」の側面から取り上げる。

数字を見直してみると、納得するものや、意外と知らなかったものがある。平成を振り返り、不動産に関わる数字を改めて見返してみよう。

7年連続、減りつづけている「人口」

1989年(平成元年)と今の人口を比べてみよう。実は、現在の方が少し人口は増えている。ニュースなどで「人口減少」を耳にすることも多いが、人口が減り始めたのは2010年ごろからと案外最近なのだ。同時に、現在は「少子高齢化社会」でもあり、65歳以上の割合が約3割と過去最高にもなっている。

しかし、これから先も生まれる子供の数が減っていけば、日本国民の数がどんどんと少なくなっていくのは事実。「人口が減っているから、大家業の未来は明るくない」と話題に上ることもあるだろう。

しかし、「人口減少イコール空室が増える」とは一概には言いきれない。なぜかというと、こんなデータもあるからだ。

人口が減る一方、増える「世帯数」。しかし…

次に比べてみるのは「世帯数」。意外にも1968年以降、世帯数は毎年増加をしているのだ。大家の立場からすると、人口と同時に「世帯数」も重要になってくる。 1人に対してひとつの部屋は必要ではないが、1世帯にはひとつ部屋が必要だ。「人口が減っているから大家業はもうダメ」とは言いきれない。

ただし気をつけなければならないのはその「中身」で、1世帯における人員は減少している。1990年には3.02人と「3人家族」が平均だったが、いまやその平均は2.20人と「2人家族」がふつうとなっている。単身で暮らしている「単独世帯」や、夫婦のみの世帯や夫婦と未婚の子のみの世帯等を含める「核家族世帯」の増加が背景にある。

世帯構成が変わると、求められる間取りも変わってくる。求められる間取りが変われば、購入すべき物件の間取りも変わってくるかもしれない。投資しているエリアの世帯数や平均構成人員はウォッチすべきだろう。

人口減少のなか、増え続けている「住宅」

人が住んでいる気配はない、畑の真ん中に堂々と立つアパート。そんな風景を多く見るようになったのはいつごろだろうか? 「人口が減っているのに、どうしてあんなに建物が建つのだろう?」との疑問も浮かぶ。では、住宅の数は具体的にどれくらい増えたのか見てみよう。

1993年に約4587万戸だった住宅は、15年後に約6062万戸と大きく増加した。「新設住宅着工戸数の推移」を見てみると、2006年の消費税増税前の駆け込み需要と、2013年の相続税改正による影響で、節税対策として不動産を所有する人が増えたことが着工数増加に関係しているとみられる。

消費税引き上げ前の駆け込み需要は絶大で、翌年はガクンと着工数が落ちているのがわかる。2019年10月には現在8%の消費税が10%にまで引き上げられるため、またもや駆け込み需要が発生するのかは注視していきたい。

節税対策で物件を建てる理由としては、「建物があるほうが税金を安くできる」から。土地は持っているだけで税金がとられてしまうが、建物があれば家賃収入が入り、固定資産税の評価額も安くなる。そうして、土地活用で困っている人に対して「節税や副収入としてアパートを建てましょう」と積極的な営業が行われた結果、サブリースのアパートが乱立してしまうエリアも出てきた。

しかし、住宅の数が増えることと比例して、空き家の数も増え続けている。1988年には9.4%だった空き家率は、2013年には13.5%まで上昇。住宅の10戸に1戸が空き家の状態だ。

ちなみに、総務省によると空き家率の全国トップは「山梨県(22.0%)」。ただ、気を付けなければならないのは空き家率の統計に「二次的住宅」、いわゆる別荘も含まれているということ。つまり、「空き家率が高いイコール過疎地域」とはかぎらず、データを読み取るときはその数字の裏側まで読む必要がある。

東京では街を歩くと、マンションなどの建設ラッシュがいまだに感じられる。人口減少がさらに加速した場合、建物の行く末はどうなるのだろうか? 思いを巡らさずにはいられない。

人口減少よりも建設ラッシュの方が恐ろしいのでは。。。

ここまで引用でした。とても興味深い記事でわかりやすくまとめていると思います。もっといろんな数字のことも乗っているので詳しく読みたい方は楽待ちさんへ。

よく人口が減少する中、不動産投資をするのはどうなのか。と言われる。ただ上記の数字を見る限り、人口は減少していても世帯数は増加していて不動産投資的には問題ないように思える。

より大きな問題は建築ラッシュだ。人口が増えないのに建物ばかり増えては当然空室が多くなる。これは当然のこと。アメリカなんかでは新築できる戸数に限界を法律で定めているらしい。日本も早く規制しないと、将来は空き家ばっかりになるんじゃないだろうか。

それでも経済を回すという側面から建設業界に有利なようにまだまだ建築ラッシュは続きそうな感じですね。

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