管理会社とオーナーの視点の違い

管理会社とオーナーの視点の違い

オーナー
管理会社
賃貸仲介会社
売買仲介会社

不動産にはいろんな業態がある。そしてそれぞれ専門特化している場合が多く一つの視点からしか物事を見ていない場合が多い。

オーナーは不動産からより多く利益を得たい。と思っています。

管理会社もその点は同じでオーナーの保有物件から多くの利益を得たいと思っています。

管理料なんかは空き室については発生しないので一部屋でも多く入居してもらった方がオーナーも管理会社も儲かるわけです。

その点でオーナーと管理会社の利害は一致しているわけです。

管理会社に欠落している視点

多くの管理会社に欠落している視点があります。

それはオーナーは不動産からより多くの利益を得たいという視点だということです。

つまり、賃貸収入及び売却時利益を得たいという視点です。

管理会社はその物件をより長く運営してもらって、自社で管理させてほしいと考えている。売却されたら管理変更になる可能性が高い、管理解約されたら利益が減る。だから多くの場合売却を視野に入れていない場合が多い。

そう管理会社は物件の運営に関してはプロで頼れる存在かもしれない。
ただ、出口戦略まで見据えて物件運営を考えてくれる管理会社はほとんどいない。

なぜかというと、管理会社にはそもそも売買のノウハウがないので、売却のことなどまったくわかっていない場合が多い。

【ケースで見てみる】

物件に雨漏れが起きたとする。屋根の一部と外壁のクラックから浸水している可能性が高い。

管理会社A

この機会に屋上防水と外壁塗装をやりましょう!そうじゃないと雨漏れ治りません。

管理会社B

業者に調査してもらったところ、屋根一部修繕とクラックコーキングで一時的に雨漏れを止めれる可能性が高いとのことでしたが、一時的な修繕になるので、全面塗装した方が長く確実かと思います。いかがされますか?

A管理会社は 調査や見積も上げる前に安直にオーナーに塗装をさせようとしています。 自社の手間がかからないようにしてほしい。とりあえず全部塗れば雨漏れも止まるし客付けもしやすくなって物件の管理楽になる。というそんな感じです。

B管理会社は調査をしたうえで物件運営に最適な提案をしてくれる管理会社のようです。対応力も提案力もあるいい会社に思えます。

しかしどちらも決定的な目線が欠如しているのがわかりますでしょうか?

それはオーナー目線です。

管理会社C

業者に調査してもらったところ、屋根一部修繕とクラックコーキングで一時的に雨漏れを止めれる可能性が高いとのことでしたが、一時的な修繕になるので、全面塗装した方が長く確実かと思います。

この物件は今売却すると1億円で売れます。
塗装すると1000万円かかりますが、塗装しても売却価格は1億200万円です。

一時補修ですと、100万円で可能です。一時補修の場合ですと価格は変わらず1億円です。

長く運用するなら、塗装
売却を視野にしれるなら、一時補修

今後の不動産投資戦略はどうお考えですか?

オーナーの利益の最大化を考えるのであれば、まずはオーナーの投資戦略や現状を聞く必要がある。資金状況やほかの物件(自社管理以外の物件)の運営状況によっても戦略は変わってくる。

C管理会社はオーナーの利益最大化を目線としてもっているいい会社だと思える。

物件売買のノウハウを持っている管理会社はほとんどいませんが、もしそんな管理会社に出会えたら大切にするべきかもしれません。

また管理専門の優秀な管理会社も決してダメなわけではありません。ただオーナー自身がしっかりと売却まで計算して運営していく力が必要になってくると思います。

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