入居率の真実

入居率の真実

大手の管理会社にホームページなんかを見ていると、自社の管理物件の入居率を記載している場合が多い。ほとんどの場合入居率90%以上を記載している。高いところだと入居率97%とかのとこもあるくらいだ。

管理戸数が1000戸以上あって入居率97%は驚異的である。ほんとにそんな入居率で運営してくれるなら、是非お願いしたい。と思う。

入居率の数字は一時的な瞬間のもの

賃貸物件である以上入退去があるのは間違いない。入ったり出たりする。空室の期間にはリフォームの期間もある。

とすると、入居率というのは常に変動するものなのだ。2月末で97%でも4月になると退去ラッシュで85%まで下がってしまった。なんてこともあり得る。

管理会社が記載している入居率は過去最高記録の入居率なんですね。

大事なのは入居率ではなく稼働率

入居率ではなく年間通してどのくらい稼働したかを認識すべき。

稼働率についてよくわかない方も多いと思いますので、稼働率とはどういうことなのか説明します。

たとえば、入居率はこのような形でその瞬間を切り取ってみた数字です。
「4月は10室中8部屋入居してますので入居率は80%です」

では年間稼働率とはどういうことなのかといいますと、

1年間のうち10部屋中8部屋が退去がなく12カ月間稼働していました。
1部屋が3か月空室ののち入居で9カ月稼働しました。
1部屋が5か月空室ののち入居で7カ月稼働しました。

ですので、10部屋で12カ月なので120カ月中
稼働していたのは112カ月なので

年間稼働率は93%です。

稼働率の予想

満室をスタートで考えた場合、空室率というのは
募集にかかる期間 と 入居期間 で計算できます。
たとえば入居年数が24ヶ月で募集にかかる期間が2ヶ月とした場合は入居率は91.7%です。

24ヶ月中22ヶ月入居してますということです。
エクセルで見た方がわかりやすいと思うので下記に添付します。

1.どのくらいの入居年数が平均的なのか
2.募集にどのくらいの期間がかかるのか

この2点が認識できれば年間どのくらい予想がつくわけです。

この表を見て頂くと、募集にかかる期間が稼働率に大きく影響があるのがわかります。

2ヶ月で空室を埋めたとして平均入居期間が36ヶ月だと94.4%です。
3ヶ月で空室を埋めたとして平均入居期間が36ヶ月だと91.7%です。

3ヶ月以上空くとかなり稼働率は下がってしまいます。

ですので
最高記録の入居率がどのくらいなのか?
ではなく
なので管理会社を決める際は空室を何ヶ月で埋めれるのか?

を確認した方がいいです。

「私の物件この条件だと何ヶ月くらいで埋めれますか?」
「3ヶ月くらいですかね」

そんな答えなのに入居率97%とかPRしてるところはあまりよくない管理会社かもしれません。

蓋をあけてみると空室期間の長く、繁忙期にキャンペーンとかで詰め込んでるだけかもしれません。

実際稼働率で97%を目指すと平均入居期間がよほど長い物件でも1.5ヶ月で決めないと厳しいですからね。



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