こんな管理会社は危険かも?①

管理会社にもいろんなタイプがある。かなり大雑把に分けると管理専業型と別の業務と並行型がある。

例えば、賃貸仲介がメインで一応管理もやってますよ。というような場合とかですね。
※管理会社に種類についてはまた別の機会に記載します。

こんな管理会社は危険かも?

物件情報をクローズしている。

客付け力が強い業者に多いのですが、管理物件の物件情報をクローズして自社だけが扱える物件にしてしまうことがあります。空室になってから1ヶ月くらいは他社に仲介不可にしてたりします。

しかもオーナーの許可を得ず勝手にやっている場合がほとんどです。

なぜ物件情報をクローズするのか?

①他社に広告料を取られたくない。
例えば、いわゆるキメブツ(客付けしやすい物件)だった場合で広告料が3ヶ月とかにしていたとします。そうするとキメブツなんて早い者勝ちですぐに入居が決まってしまいます。情報を他社に出したら他社に決められてしまう可能性も高く、万が一他社が決めた場合は広告料のほとんどを他社に取られてしまいます。

②お客さんに自社しか扱えないという優位性をアピールするため
賃貸を探してるお客さんはいろんな店舗に行って部屋を探します。ただほとんどの業者は扱る物件は一緒なんですね。そんな中自社しか扱えないというのは最強の商品力なんですね。

③自社の利益が出る付随商品を売ることができる。
自社しか扱えないという点で、防虫施工や緊急対応などの自社の利益が出る商品を売りやすくなります。

クローズしている物件はキメブツ

クローズする物件はキメブツの場合がほとんどです。キメブツとは相場より条件が良い物件で決めやすい物件です。家賃相場とずれている物件なんかですね。相場より家賃が5,000円とか10,000円安いとかそんな感じです。

決めにくい物件の場合は、空きが続くのでいち早く物件情報を公開していろんな業者に協力してもらうんですが、早期に自社で決めれる物件なので情報をクローズするんでね。

「どうせ、決めるんだからいいだろう」そんな感覚です。

実際キメブツはポータルサイトなどに掲載すると多くの反響が鳴り、すぐに成約します。

すぐに決めてくれるんだったら別にいいんじゃない?

と思った方もいるのではないかと思います。
確かに物件はすぐに埋まるし常に満室かもしれません。

しかし物件情報をクローズするのはオーナーにとっては大きなデメリットしかありません。

物件情報をクローズするデメリット

①空室期間が長くなる。
キメブツとはいえ1社しか動いていないので、本来0.5ヶ月で決まる物件が1ヶ月かかったり2ヶ月かかったりします。

②実際はもっと高い家賃をとることができる。
そんなに多くの反響が取れる条件なのであれば、家賃を1,000円、2,000円あげても全然決まるのかもしれません。

③広告料を安くできるかもしれない。
お客さんの方から、住みたい!ってたくさん来るような物件なら広告料なくても(少なくても)決まるもんです。

もしこんな状態だったら情報をクローズされてるかも

情報をクローズすることはオーナーの利益を害することなので、管理会社はオーナーの許可をとってクローズしている場合はほとんどないと思います。勝手にやっているのです。

なので、知らぬ間にクローズ物件として扱われていることもあるかもしれません。

もしこんな状態だったら情報をクローズされているかもしれません。
①客付けしてくるのがいつも管理会社1社だけしかいない。
②すぐに埋まるいつも満室

知らないオーナーだと
「いつも客付けしてくれて、すぐに満室にしてくれるいい業者だなぁ」と思うかもしれませんが、

本当は業者の利益のためにあなたの物件は利用されてるかもしれませんよ。

もし情報がオープンされてるか確認したい場合は、
ポータルサイト(SUUMO、ホームズなど)で管理会社以外の会社が物件掲載してくれてるか。を確認すれば大丈夫です。

管理会社しか掲載していなかったらクローズしている可能性あるので近隣の賃貸業者に情報入ってるか聞いてみましょう。

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