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自主管理のススメ

自主管理のメリットはなんと言っても管理費がかからないということ、通常なら3~5%かかる管理費がかからないということだ。回収家賃が100万円あったとしたら3万~5万は浮くわけだ。年間にすると36万円~60万円近く浮くことになる。

さらに管理会社の多くは広告料一部を自社の利益とし、リフォーム代も自社の手数料を上乗せしているので、その部分も経費削減になるだろう。

自主管理家主が必ずやらなければならない業務①入居付け

賃貸物件は入居者がいなければ家賃が入ってこない!!当たり前のことだが、意外と忘れがちである。なので、自主管理家主がまずしなければいけない業務は入居付け(入居促進活動)なのである。

しかし自主管理の弱いところは入居付けに関してである。

一般的に部屋付けしてくれるのは、街でよく見る賃貸仲介店舗である。賃貸仲介店舗はSUUMOやホームズなどのポータルサイトに部屋の情報を載せて集客している。その広告費は1店舗でも何十万~何百万円にもなる。たくさんの広告費を使い集客している賃貸仲介店舗はたくさんの管理会社とやり取りしており、営業マン一人で月に何十件も客付けするのだ。

つまり入居率をあげるためにはこういった営業マンに物件を認識してもらい案内してもらい決めてもらわなければならない。

しかし、賃貸仲介店の営業マンの多くは自主管理の物件より、しっかりした管理会社のついている物件を優先して決める傾向にある。


賃貸仲介店の営業マンが自主管理物件を嫌う理由

①連絡が対応速度が悪い。(大事な時に連絡が付かない)
急な客で紹介する時に、連絡が付かず空きが確認できない。
連絡が付かづ案内方法が確認取れない。

②契約書を仲介店側で準備しなければならない。
管理会社が付いていれば契約書は管理会社が準備してくれるで
仲介店は楽ちんなのである。

③そもそも物件情報を認識していない。
管理会社は仲介店などに情報の公開を行い日々物件の情報やその物件の良さをPRしてくれているのだ。店舗訪問、FAXでの情報送付、メールでの情報送付、レインズ掲載、自社でのポータル掲載など。
自主管理の場合この辺りが不十分で営業マンが物件を認識していないことがあるのだ。

自主管理家主は、一般的な管理会社が行っていることはやらなければ結果的に入居率が下がり、管理会社をつけている方が利益が残ることになる。

例えば、自分で管理して入居率が年間80%だとして
管理料6%管理会社に頼んだ場合 年間入居率が90%だとする。

家賃が毎月100万円が満室時で計算した場合

自主管理時
家賃収入 80万円
経費     0円
利益   80万円

年間利益 960万円

管理会社時 (税は計算ややこしくなるのでここでは記載しない)
家賃収入 90万円
管理料   6万円
利益   84万円

年間利益 1008万円

自主管理で手間も増えて残る利益が少ないのではもとも子もない。なので最低管理会社と同等もしくは、別のところでメリットを出して客付けしてもらいやすくすることが必要である。

つまり上記の営業マンが嫌うポイントはカバーする必要があるのである。

①連絡が対応速度が悪い。(大事な時に連絡が付かない)
⇒いつでも電話に出る。出れない時は素早く折り返す。
鍵などの案内方法は物件資料に乗せておく。
現地に鍵を置きいつでも案内できるようにすること。

②契約書を仲介店側で準備しなければならない。
⇒契約書はこちらで準備する旨を伝える&物件資料に記載
手間がかからないことをアピールする。

③そもそも物件情報を認識していない。
⇒定期的に仲介店舗を訪問、金曜日の夜などに物件資料をファックスで送付。
物件を認識してもらうように心がける。

自主管理だからできる強みを生かせ

自主管理家主は大手管理会社にはできない柔軟性があるはずだ。

①広告料を高くする。
管理会社に中間マージンを取られない分、多くの広告料を出すことができる。
※管理会社によっては広告料の中間マージンを取らない優良なところも多くあります。

②担当者に直接キックバックをする。
担当者に商品券プレゼントなど、少額でも直接営業マンに利益が行くようにする。商品券も会社にとられてしまうような店舗の場合は内緒で渡すと伝えましょう。

③訪問時に菓子折りを配る。
これはあまり効果のないように感じるかもしれないが、絶大な効果があるのでぜひ試してほしい。

自主管理のススメ①入居付けは以上になります。
まだまださらに情報が欲しいという方は自主管理のススメ②をご覧ください。

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